Що таке ОСББ ?

Житлова сфера – це найважливіша складова всього міського господарства, від стану якої значною мірою залежить соціальна і політична ситуація як у місті, так і у державі.

Український уряд визнає великі недоліки будинків, в яких живе більшість громадян. Більшість мешканців все ще сподівається, що держава, міська влада все-таки винайде кошти для проведення капітального ремонту їх будинків. Змінився час. Змінилася структура власності в житловому фонді. Неможливо, яке б не було бажання, зберігати стару систему управління будинками. Тому головним напрямком реформування житлового фонду є створення в багатоквартирних будинках об’єднань співвласників багатоквартирних будинків. Їх поява сприятиме розвитку ринкових відносин у житлово-комунальній сфері, що в свою чергу, сприятиме підвищенню рівня якості надання послуг.

Так що ж таке об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) і які в нього цілі?

Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку - це самостійна юридична особа, яка може бути створена в окремому будинку будь-якої форми власності власниками жилих приміщень (тобто з числа тих, хто приватизував або придбав квартиру), а також власниками нежилих приміщень, задля сприяння використанню їхнього власного майна та належного управління, утримання і використання спільного неподільного та загального майна.

Ціллю створення ОСББ є збереження свого власного майна, безпечне проживання для себе та своїх дітей, комфорт та чистота місць загального користування, ефективне утримання та використання спільного майна, отримання житлово-комунальних послуг належної якості, використання платежів на потреби саме свого будинку, забезпечення захисту прав членів ОСББ та дотримання співвласниками своїх обов’язків, виховання ефективного власника житла.

Сам процес створення об’єднань сприяє формуванню добросусідських стосунків між мешканцями, розширюються можливості постійного спілкування з вирішення різних питань, оскільки всі беруть безпосередню участь в управлінні будинковим майном.

ОСББ мають механізм для вирішення проблем спільного проживання у будинку, мають можливість набагато покращити його фізичний і технічний стан та умови проживання в ньому. Об’єднання здатні вирішувати спільні проблеми мешканців, відстоювати спільні інтереси, зокрема в суді. Вони можуть отримати кредит у банку на проведення ремонту, встановлення лічильників та на енергозберігаючі заходи.

Членом ОСББ може бути фізична чи юридична особа. Доречно зазначити, що при його створенні власники приміщень (жилих або нежилих) не втрачають свого права власності на них. Крім того, членство в об'єднанні співвласників багатоквартирного будинку є суто добровільним. Воно може набуватися або одночасно зі створенням об'єднання, при проведенні установчих зборів, або після його створення, у будь-який момент, індивідуально, на основі письмової заяви. Ніхто не може бути примусово „загнаний” в ОСББ, але якщо в вашому будинку воно створено, вам доведеться з ним співпрацювати. Адже ви живете у цьому будинку, а він потребує повсякденної уваги. Його необхідно належно експлуатувати, робити профілактичні і капітальні ремонти тощо. Одним словом – доглядати. І хтось мусить це робити.

Як можна зрозуміти, основна діяльність ОСББ полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном, належне утримання будинку і прибудинкової території, сприяння членам об'єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг відповідної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.

Кожне ОСББ має свою назву і відповідно, як будь-яка юридична особа, печатку із своїм найменуванням, розрахункові рахунки в установах банку, а також інші необхідні реквізити (наприклад, зареєстрований логотип, офіційні бланки, штампи тощо). Воно здійснює свою діяльність відповідно до чинного законодавства і власного Статуту. Від свого імені набуває майнові і немайнові права та обов'язки, виступає позивачем та відповідачем у суді і відповідає за своїми зобов'язаннями тільки коштами і майном об'єднання, а не майном своїх членів.

Законом встановлено, що ОСББ є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між членами об'єднання. Цей статус дає йому пільги по сплаті податків на прибуток і на додану вартість. І хоча, для забезпечення власних потреб, ОСББ може здійснювати господарську діяльність, доходи отримані від неї мають направлятись лише на утримання або ремонт будинку.

Кожний член об’єднання має лише один голос, незалежно від площі та кількості квартир або приміщень, що перебувають у його власності. Вищим органом управління ОСББ є Загальні збори його членів. На них обираються Правління, яке здійснює поточне управління справами об’єднання і ревізійна комісія або ревізор об'єднання. Члени ОСББ самостійно приймають рішення щодо форми управління будинком і встановлюють розмір платежів для забезпечення його експлуатації (іншими словами – встановлюють квартирну плату). Управління будинком може здійснюватись безпосередньо об’єднанням або іншою юридичною особою, якій ОСББ делегує функції управителя, відповідно до договору між ними.

Перші ж об’єднання співвласників з’явились в нашому місті в середині 90-х років. З 1996р. по 2000р. пройшла перереєстрація біля 100 будинків житлово-будівельних кооперативів в об’єднання співвласників багатоквартирних будинків. Кілька десятків будинків вирішили „піти у власне плавання” і відмовитись від послуг ЖЕКів. До речі, міська влада надає таким об’єднанням всебічну підтримку.

На початку 2006 року декілька об’єднань вирішили об’єднатись задля вирішення спільних питань, координації своєї діяльності і обміну досвідом. Ними була створена Асоціація об'єднань співвласників багатоквартирних будинків міста Миколаєва (голова правління асоціації - Рєпін Олександр Володимирович). Основною метою діяльності Асоціації є представлення спільних інтересів об’єднань співвласників багатоквартирних будинків міста Миколаєва, обмін досвідом, задоволення та захист законних соціальних, економічних, творчих та інших інтересів членів Асоціації. Членом Асоціації може стати будь - яке ОСББ міста.

Стимулювання створення ОСББ

Протягом останніх років одним з першочергових пріоритетних напрямків роботи виконавчих органів міської ради визначено створення ОСББ.

Створення ОСББ в місті Миколаєві  розпочалося з 1996 року, але це створення відбувалося, в основному, за рахунок перереєстрації ЖБК в ОСББ та в будинках-новобудовах. З 2004 року мешканці будинків комунальної власності міста почали створювати в своїх будинках ОСББ: 2004 рік – 4, 2005 рік – 9, 2006 рік – 8, 2007 рік – 8, 2008 – 7, 2009 – 8, 2010 – 9, 2011 – 2,  2013 – 3, 2014 – 1.   1   За  станом на 01.01.2015 в місті налічується 292 ОСББ (загальна площа будинків складає 1 158,2 тис. м2) , в тому числі 59 об’єднань створено в будинках комунальної власності міста. Доля створених ОСББ у порівнянні із загальною площею будинків міської комунальної власності (6 233 тис. м2) складає 18,6%.

            Основними причинами повільного створення ОСББ в будинках міської комунальної власності є:

- недостатня обізнаність мешканців будинків з цих питань;

- скептичне ставлення мешканців до ідеї створення в їх будинках ОСББ за рядом причин: відсутність серед мешканців їх будинків ініціативних та енергійних лідерів, які б мали необхідні знання і вміння та були готові взяти на себе відповідальність за утримання будинку; пасивність і байдуже ставлення переважної більшості мешканців багатьох будинків до спільних проблем, які не мають безпосереднього відношення до їх особистого житла; невіра або великий сумнів у можливості покращення умов проживання за допомогою ОСББ (через відсутність на сьогодні у цих утворень впливових повноважень або чітких механізмів реалізації наявних, відсутність дієвих важелів впливу на владні органи, підприємства – постачальники житлово-комунальних послуг, суб’єктів підприємницької діяльності, мешканців, які систематично не сплачують за житлово-комунальні послуги);

- недосконалість існуючої законодавчої бази.

З ціллю стимулювання створення ОСББ в місті, починаючи з 2006 року, за рахунок різних джерел фінансування надано підтримку 62 ОСББ. В результаті чого виконані роботи з капітального та поточного ремонтів, реконструкції, встановлення приладів обліку теплової енергії на будинках ОСББ на загальну суму майже 9 мільйонів гривень.

            Зокрема в 2010-2014 роках за рахунок різних джерел фінансування на будинках ОСББ проведені роботи на загальну суму 6040,6 тис. грн., а саме:

-         20 покрівель на суму 1949,2 тис. грн.;

-         внутрішньобудинкові мережі на 9 будинках на суму 989,7 тис. грн.;

-         заміна та капітальний ремонт ліфтів у 7 будинках на суму 1355 тис. грн.;

-         7 фасадів на суму 899,1 тис. грн.;

-         міжпанельні стики на 4 будинках на суму 277,3 тис. грн.;

-         утеплення стін одного будинку на суму 305,5 тис. грн.;

-         інші роботи у 8 будинках на суму 255,5 тис. грн.

-         виготовлені технічні паспорти на 3 будинки на суму 9,3 тис. грн.   

Департаментом ЖКГ ММР передбачені кошти у сумі 2173 тис. грн. для співфінансування із міського бюджету в 2015 році ще 8 будинків ОСББ.

Слід зазначити, що для можливості спрямування бюджетних коштів на капітальний ремонт та реконструкцію будинків ОСББ, необхідно в установленому порядку виготовити проектно-кошторисну документацію з отриманням відповідного позитивного висновку Миколаївської філії ДП «Укрдержбудекспертиза».

При департаменті житлово-комунального господарства Миколаївської міської ради працюють ресурсні центри: підтримки органів самоорганізації населення та підтримки ОСББ. Фахівцями департаменту постійно надається технічна, методична, юридична та інша допомога, в тому числі і по розробці інвестиційних проектів для залучення коштів на проведення капітальних ремонтів в будинках. Проводиться роз’яснювальна робота з населенням про переваги створення ОСББ.

  При аналізі пропозицій, які надходять від мешканців будинків на будинкових зборах, виявлено, що майже у 80% піднімається питання про створення інституту управителів будинків, що дасть можливість правлінню ОСББ на договірних умовах взяти на роботу фахівця, який має певну освіту та знання щодо управління житловим будинком.

На підставі отриманого досвіду в роботі міської влади, асоціації ОСББ, департаментом житлово-комунального господарства Миколаївської міської ради разом з Південною академією підвищення кваліфікації кадрів Міністерства промислової політики України, Миколаївською обласною громадською організацією «Центр інноваційного розвитку регіону» розроблено програму та проведено навчання 58 спеціалістів за курсом «ефективне сучасне управління в галузі житлово-комунального господарства».

У 2013 році за рахунок коштів, передбачених у міському бюджеті, проведено навчання ще 84 осіб за програмами, які спільно створені фахівцями Чорноморського державного університету ім. Петра Могили, міської асоціації ОСББ та департаменту житлово-комунального господарства.

 Департаментом житлово-комунального господарства Миколаївської міської ради створений банк даних «управителів будинків», які пройшли навчання, і ОСББ,  ініціативні групи мають можливість звертатися, обирати собі фахівця по управлінню будинком.

Прикладом може бути голова правління ОСББ «Ольвія» по вул. 11 Лінія, 115, Кутуков Володимир Миколайович, який пройшов навчання у 2008 році і на договірних засадах працює управителем ще в трьох ОСББ міста. При проведенні навчання в 2013 році Кутуков В.М., на підставі отриманого досвіду, також був залучений до викладання матеріалу слухачам.

Життя показало нам всім наявні переваги ОСББ над існуючою формою управління будинками. Покращується якість послуг, встановлюється дієвий контроль над раціональним використанням платежів людей, використовується трудовий внесок мешканців замість стягнення оплати за житло, зменшується кількість скарг. Стало зрозуміло, що світ, в якому ми живемо, - це наш дім, і тільки ми самі, своєю працею та увагою, дбайливим ставленням змінюємо його на краще. Тільки від нас самих залежить, яким будинок буде зараз, в якому стані ми передамо його нашим дітям і онукам, тобто майбутньому поколінню.

Якщо Вам не байдужа доля Вашого будинку, просимо звертатися в департамент житлово-комунального господарства Миколаївської міської ради за адресою:                  вул. Адмірала Макарова, 7, третій поверх, кімн. 14 або телефонувати 47-31-92) або в районну адміністрацію за місцем проживання. На ваші запитання відповість відповідний спеціаліст підрозділу. Ми завжди раді Вам допомогти.

Особи, які пройшли навчання і готові працювати на посадах управителя (бухгалтера) в інших об’єднаннях.

ОНОВЛЕНО 22.04.2015